不動産屋が自分の家を購入するときの探し方（２）

こんにちは、千葉・市原周辺の建売分譲住宅を仲介手数料無料でご案内しておりますクラシェル不動産です。

前回の記事で建売がオススメであることを書きましたが、今回は中古物件の探し方について書いてみたいと思います。

市原市周辺の中古物件は1600万円以下で探すべき

市原市、袖ケ浦市、木更津市の建売価格の平均が2000万円前後であることから、中古で探す場合はそれ以下で考えるべきだと思います。

もちろん広い敷地が欲しいとか、部屋数は5つ以上じゃないと嫌だなどといった、建売では満たせない条件の場合は別です。その場合は注文住宅を建てるか、条件に見合う中古物件を探さねばなりません。

ですが、一般的なファミリー層が求めるのは「庭付き４LDKで駐車場2台」というものですし、庭といってもガーデニングを楽しんだり、小さな子供が遊んだりできる程度のこじんまりした庭がほとんどでしょう。

つまり、上記（建売が満たしている）の条件で中古住宅を探すとすれば、建売より安い価格で探すのは当然のことです。じゃなきゃ建売買えばいいことですからね。

最近では新築建売の価格が中古戸建の価格を下回っていることがよくありますが、そういった場合は築浅物件で好立地でもない限り、中古を選ぶのは “ない” です。

売主さんからすれば愛着のある自宅を安値で手放すのは忍びないことだと思いますが、敷地面積が200㎡前後で築20年以上の戸建住宅を2000万円などで売ろうという考えがちょっと甘いと思います。もちろん立地等の条件で変わってはきますけど。

でも一般的に市原～木更津エリアの住宅地の場合、大手ハウスメーカー施工であっても、その条件で2000万円は難しいです。

築年数や施工メーカーにもよりますが、個人的には市原周辺の地域で中古物件を購入するなら、市街化区域にある新・新耐震基準（2000年6月以降着工）で都市ガス・下水の引き込みがされてる1600万円以内のものというのをラインにして探しますね。

ただこの設定ですと、相当選択肢が少なくなります。なので、やっぱり建売がオススメになっちゃう訳ですよ・・・。

瑕疵担保責任について確認する

新築であれば品確法により10年保証がついてきます。また、中古であっても売主が不動産業者（宅建業者）であれば宅建業法により最低でも2年の保証があるわけですが、売主が一般人の場合は瑕疵担保責任を免責とする特約を契約内容に加えることがよくあります。

瑕疵担保責任とは、瑕疵（欠陥や不具合）があった場合に、売主が責任をとらなければならないというものです。これが免責という特約になっていると、購入後に雨漏りやシロアリによる被害などが発覚しても、売主は責任を負わなくていいということになるんですね。

もちろんこれは瑕疵を売主も認識していなかった時の話ですので、故意に隠していた場合などは売主の責任は免れませんが、売主が故意に隠していた事実を証明するのは非常に難しいため、責任を追及できないとなることがほとんどです。

そのため、中古物件を購入する際は、瑕疵担保免責になっている物件はなるべく避けた方が得策であるといえます。なぜなら、裏を返せば売主自身がその物件について「何か瑕疵があるような気がする」と思っているからこそ、瑕疵担保責任を免責にしたいわけですからね。

また、価格面の条件で選んだ物件が瑕疵担保免責というのはやめておいた方がいいです。入居してから見つかる瑕疵というのは、たいていのケースで大規模な修繕になります。修繕費用もかなりの額になるため、後になってから後悔すること請け合いですので。

不明な点についてはその都度なんでも質問する

内見時はもちろん、契約前に行う重要事項説明の際も、わからないことについては全部質問しましょう。担当者が面倒くさがるくらいが丁度いいです。

例えば不動産に詳しくない方は、市街化区域と市街化調整区域の違いなんてわかりませんよね？

でも実際にはものすごく大きな差があります。市街化調整区域は一部例外を除いて基本的に建築ができません。既に家が建っていたとしても、再建築できない場合があります。そのため売値も安く、一見するとお買い得に見えるんですが、そこが落とし穴ですので注意しましょう。

他にも前面道路の幅員が4m未満であれば、再建築時にはセットバックが必要なため土地が目減りしますし、敷地延長（旗ざおのような形状をしている敷地）の土地は、接道部分の幅が2m未満の場合は再建築ができません。

知らないことは恥ずかしいことではありません。プロじゃないんですから知らなくて当たり前なんです。恥ずかしいのは知らないことを知らないままにしておくことです。後になってから「失敗した」とならないためにも、わからないことはなんでも聞きましょう。

不動産屋で働いてる個人が家を買う時だってそうです。なんとなく分かるからいいやなんて思いません。ちょっとでも気になったことはガンガン質問していきます。

不動産取引においては、聞かれなくても説明しなければならないことと、聞かれなければ説明しなくてもいいことがあります。知らなかった為に損をすることはあっても、知ることで損をすることはありませんので、何でも聞いておくべきです。

まとめ

木造住宅は築20年を過ぎたあたりから価値をゼロとして考えることが多いのですが、実際に売り出されている物件を見ると、土地の値段にプラスアルファとなっているものがほとんどなので、地方の中古物件は割高に感じてしまうことが多いです。

いま住んでる賃貸住宅の代わりを探すということで年季の入った格安中古住宅（いずれ建替える前提）を探すというのはありだと思いますし、大家族なら部屋数が多くて広い庭のある2000万以上の中古住宅を探すのも、決しておかしいことではありません。

ですが、何度も言うように可能であれば建売を買った方が満足感を得られると思います。実際に建売住宅を買った私は非常に満足しておりますし、とてもお得な買い物をしたと思ってます。

コンセントの位置などの不満が若干ありましたが、それにしたってたいした問題じゃありません。増設することで解決しましたしね。

お金に余裕があるなら土地を買って注文住宅、庭付き４LDKで駐車場2台でなるべく費用を抑えるという条件なら新築建売、予算1600万円以内なら市街化区域内の2000年6月以降着工で都市ガス・下水の中古住宅といった感じでしょうか。

なんにせよ戸建の場合、安易に中古物件という考え方は、市原市～木更津市という地域の中ではあまりお勧め致しません。ただし、マンションについては考え方が異なりますので、それはまたの機会にということで・・・。