不動産屋が自分の家を購入するときの探し方（１）

こんにちは、千葉・市原周辺の建売分譲住宅を仲介手数料無料でご案内しておりますクラシェル不動産です。

マイホーム・・・なんとも素敵な響きですよね。自分たちの好きなようにお部屋をイジったり、大好きなペットを何匹も飼ってみたり、お庭があればガーデニングをしたり、夏は子供たちのためにビニールプールを出してみたりなどなど、誰もが一度は憧れたことがあるんじゃないでしょうか？

とはいえ、物件の購入はスーパーで特売の豚肉を買うのとはワケが違います。大半の方は一生に一度の大きな買い物となるのが物件の購入です。だからこそ慎重に選ばなきゃなりませんよね。

では、不動産のプロである不動産屋が自分の家を購入する際、どういった点を気にしながら探すのかって気になりませんか？

（この記事は個人的な主観を書いたものです。すべての不動産屋が同じ意見ではないことをご了承ください）

やはり気になる耐震性

新築住宅であればまず問題ありませんが、中古住宅の場合はかなり重要です。特に前回の記事（中古戸建と耐震基準）にも書いた「耐震基準」に関しては、新耐震基準となる着工日が1981年6月以降の物件の中から探します。

そこに住む際の安全・安心というのもそうですが、建て替えはもちろんのこと、もし売却するとなった時も場所によりけりではありますが、旧耐震基準の物件は更地にしないと売りづらいというのも理由の一つです。

木造住宅の解体工事ですと、費用の相場は 2～3万円/坪 になります。建物の構造や大きさ、前面道路の幅(4m未満)、浄化槽の有無、庭の樹木や車庫といった付帯物の有無などによって価格は変わってきますが、建坪が30坪ほどの住宅でおよそ80～100万円程度になると思います。

つまり旧耐震基準の物件に関しては、後に発生するであろうその解体費用分も考慮して購入する必要があるわけです。もちろん新耐震基準で建てられた家は考慮する必要がないというわけではありませんが、購入後に住み続ける上で耐用年数を考えれば旧耐震基準の建物に比べると、さほど気にする部分でもないかと思います。

新築か中古か

こればかりは予算次第ではありますが、可能であれば新築がいいです。

築年数が10年も違うと装備の差がかなりあることや、すまい給付金※の対象であること、固定資産税の軽減措置があること、登録免許税の軽減率も中古より高く、品確法による住宅保証が10年ついてくること、そしてなにより「すべてが新品」という気持ちよさが違います。

※一定要件を満たせば中古物件も対象

新築の中でも間取りや内装、外観を自由に計画できる注文住宅は理想ではありますが、時間や手間がかかることや、中古に比べると価格がだいぶ上がってしまいます。

特に大手ハウスメーカー施工ともなると、笑ってしまうくらい価格が跳ね上がるため、予算的に厳しくなりがちです。せっかくの注文住宅なのに、あれこれと妥協しなくてはならないのなら、何のための注文住宅なのかという話になりますよね。

そこでオススメするのが「建売住宅」です。

確かに内外装などを自分の自由にすることはできませんが、価格が全然違います。通常、市原～木更津エリアなどでは50坪ほどの土地付きで2000万円前後の価格で取引されており、中には売れ残った物件が1500万円まで割引されるなんてこともあるから驚きです。

1500万円の新築だなんて、カラクリを知らない人は「何か曰く付きの物件じゃないのか？」と思ってしまう価格ですよね。家の隣が墓地だとか暴力団の事務所があるとか・・・確かに物件によってはそういうことがあるかもしれませんが、通常はそんなことありません。ただ、普通に安いだけなんです。

格安の建売とその理由

でも安いからといって、質の悪い建築材料を使って建てられた家では嫌ですよね。

ところがこうした格安建売住宅は、質においても充分以上のものなんです。

建売住宅会社の中には、年間に数千戸以上も分譲販売している大手ビルダーがあります。年間数千戸以上というスケールメリットを活かして、建築材料を大量に安く仕入れているんですね。さらには複数のメーカーから仕入れることで、仕入れ価格を競争させたりします。材料を卸してるメーカーからすれば一つ当たりの利益は相当少なくなりますが、なんせ数が多いのでどこも必死になるわけです。

また、徹底して無駄を省くよう施工体制が管理されているので、上棟してから完成までの工期が50日程度という恐るべきスピードです。マニュアル化した同じ仕様の家を建て続けるため、職人の経験差による工期の遅れといったものが極力出ないようになっているんですね。

そしてハウスメーカーのように、テレビCMやモデルハウス、ショールーム、イベント開催、カタログなどの費用をほとんど使いません。建売住宅とは違い、ハウスメーカーの注文住宅はブランド料が乗っていると考えれば分かりやすいと思います。

とまぁ、そういった理由で格安な建売りなんですが、先に挙げた「1500万円まで値下げ」されるには、また別の理由があります。

建売業者はとにかく早く売り切りたい

大手ビルダーの建売住宅は、完成前から売り出されることがほとんどで、売出価格から200～300万円割引された価格で購入されることが多いです。売出価格で購入されたという話はまず聞きません。

売出が始まってからしばらくすると値下げされ、またしばらくすると再値下げとなり、それでも売れないとさらに値下げ・・・とまぁ、こんな感じで1年のうちに値下げが続いていきます。

焦って値下げしなくても少し待てば買い手がつくかもしれない、と普通は思いますよね。ところが、大手ビルダーは土地を購入してから1年以内に売らないといけない縛りがあるんです。

建売業者は分譲事業の費用を金融機関から融資を受けて行っているわけですが、この多くが借入から返済までを1年間とするプロジェクト融資であるため、土地の仕入れ→建築→完成→販売→資金回収までを1年以内にやる必要があるんです。

そのために売れ残りをそのまま残しておくことができないんです。ほとんど利益が出ない価格であっても、とにかく売り切ることが優先されている結果、1500万円の新築建売などがたまに出てくるんですね。

なのでタイミングが合えば、こうしたお得な物件が手に入るなんてこともあるわけです。

（続く）