住宅ローンの審査に落ちるワケと対処法（２）

本日も住宅ローンについて書いていきます。

審査に落ちるポイントと、その対処法をしっかり覚えて行ってください。

(続)　住宅ローン審査に落ちる原因

雇用形態

金額の多寡だけではなく、安定性や継続性も審査の対象となります。そのために雇用形態も非常に重要なチェックポイントとなります。

公務員は非常に優遇されますし、大手企業の正社員などもかなり評価が高いのに比べ、契約社員や派遣社員については評価が低くなります。もちろん契約社員や派遣社員であっても、住宅ローンを申込むことはできますが、審査は相当厳しくなります。

公務員＞大手正社員＞正社員＞契約社員＞派遣社員　といった順で雇用形態については評価されます。

勤続年数が短い

ここも雇用形態と同じく安定性と継続性を問うポイントになっており、勤続年数が1年未満など短い場合は、民間金融機関の住宅ローンは審査基準対象外となり、ほぼとおりません。

ただし、同業種への転職（キャリアアップ）や上場企業への転職などの場合は、1年未満であっても審査対象とされて審査が承認されることもあります。

他社からの借入が多い

返済比率には他社からの借入も含まれますので、多ければ当然審査に落ちやすくなります。

カードローンやキャッシングの借入を申告しなかった場合、故意に隠そうとした（騙そうとしている）と捉えられる可能性があり、そうなると審査にはとおりません。

購入希望物件に担保価値がない

金融機関は融資を行う際に物件に対して抵当権を設定します。抵当権とは、貸したお金が返済されなくなった時に、不動産を競売にかけて残債を返済させることができる権利です。そのため、基本的に担保価値とか競売にかけた際に回収できる金額になります。

ですが、実際のところは担保価値以上の融資を行う金融機関がほとんどです。例えば、仮に担保評価が100％を超えるような物件があったとしても、金融機関は無職の者に融資してくれません。

つまり、住宅ローンの審査は物件の価値よりも、借りる人間の評価の方に重きをおいている訳です。

とはいえ、さすがに地方都市の郊外にある旧耐震の中古住宅で駅からも遠く、土地も前面道路の幅員も狭いというような物件に2000万円なんて融資は下りません。このような明らかに担保価値がないといえるような物件については、さすがに金融機関も二の足を踏むことは間違いないでしょう。

完済時年齢

住宅ローン完済時の年齢が80歳を超える場合は、どこの金融機関からも断られると思います。そのため、60歳で住宅ローンを組む場合は、20年で返済しなければならないことになります。

ところが、実際には ”どうやって返済をしていくのか？” という点を問題視するため、高齢者の住宅ローンは厳しいです。

60歳という年齢であれば、一般の企業なら定年を迎えているでしょうし、そうなると年金で返済をしていくということになりますが、あまり現実的ではないでしょう。

(続)　落ちた場合の対処法

雇用形態や勤続年数に問題がある場合

フラット35を利用しましょう。

フラット35は派遣社員はもちろん、アルバイトでも申込むことができます。当然審査は正社員などと比べると厳しくはなりますが、希望融資額や返済比率に問題がなければ承認される可能性はあります。

また、勤続年数が1年未満といった短い方でも、フラット35は民間の金融機関に比べて融資が下りやすいです。

他社からの借入が問題の場合

金融機関のおまとめローンなどを使って借入を一本化しましょう。

3社から50万円ずつ合計150万円の借入があるなら、それを1社150万円にしたほうが審査にとおりやすくなります。心証が良いというだけでなく、たいていの場合は一本化することで月々の支払額を減りますので、その分返済比率を下げることに繋がります。

他社からの借入がある場合は、カードローンやキャッシングなどに比べると、金利が低いので積極的に利用した方がいいです。

担保価値に問題がある場合

基本的にこれが原因でローンにとおらないということであれば、物件を変更するしかありません。

完済時年齢が問題である場合

退職金で繰り上げ返済する予定ということを伝えるべきだと思います。あとは可能な限り頭金を入れることです。万が一の場合でも、毎月の返済額が年金で支払っていける金額になるよう調整しましょう。