土地の価値

土地の価値

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自宅の地価は上がらない方がいい

不動産を買おうとする方によく見受けられるのが「これから地価が上がりそう(下がらなそう)なところ」を気にすることです。

「自分が購入する土地の価値が上がったら嬉しい!下がるのは嫌だ!」という考えの方が結構多いのですが、不動産投資としてキャピタルゲイン(売買差益)を考えている訳ではなく、自分たちが居住するマイホームの購入であれば、地価が上がるのは決していいことではありません。

住んでいる土地の価値が上がるということは、毎年課税される固定資産税と都市計画税が増えるということです。将来的に住み替えることが確定しているというならまだしも、そうでなければ単に税金の負担が増えるだけです。

ところが、なぜか自分の所有する土地の価値が上がると喜ぶ方が大勢いらっしゃるから不思議です。税金を喜んで払う人なんてまずいませんが、自分の所有する土地の価値が上がる(=支払う税金が増える)と喜ぶのですからおかしなものです。

マイホームは『住みやすさ』を重視することです。子供たちが通う小学校・中学校、買い物は便利か、周辺環境はどうかなどが重要であり、購入後の価値の変動なんて気にする必要はありません。そこで暮らして家族みんなが満足できそうか、すでに暮らしているなら満足しているかが大切です。

不動産の真の価値は建物ではなく土地にある

どんなにお洒落でステキな建物であっても、設備は5年から15年程度で会計上の価値はゼロになります。そして築年数が経過していくごとに建物自体の価値も下がっていきます。建築デザインはファッションと同じように流行り廃りがありますので、短ければ5年くらいで「お洒落」から「ダサい」に変わってしまうこともあります。

どんなにしっかりとメンテナンスをしようとも、建物が新築時の価値を上回ることはありません。建物は経年劣化によって確実に価値が下がっていくのです。

「新築時より価格が上がっているマンションだってある」という意見もあるでしょうが、それはマンションの建物の価値が上がったのではなく、マンションが建っている土地の価値が上がったことにより、マンションの価値も上昇しているだけのことです。

そうした意味では、建物の存在というのは土地の持っている本当の価値を見えにくくする存在と言えるのかもしれません。重要なことは、土地の上に何を建てるか、またはどんなサービスを施して土地の価値を引き出せるかということです。

隣接した狭い土地二つは、個々の価値はそれほど高くなくても、二つの土地を一つとして建物を建てる場合、容積率の制限が変わって大きい建物を建てられるようになることもあります。そうなれば土地の価値は狭い土地二つだったころの数倍、時には十倍以上にもなったりするのです。

マイホーム購入時は、つい建物の方に目が行きがちですが、建物が建っているその土地に着目すべきだと思います。

まとめ

土地は無くなることのない資産です。

極端なことを言えば、建物が無くなったとしても、そこにテントを張って寝ることもできます。立地によっては露天商に貸すこともできるでしょうし、整地して駐車場として貸すこともできます。

物には寿命があり、人もまた寿命がある訳ですが、土地に寿命はありません。貨幣価値としての上げ下げはあっても、土地そのものが消滅することは基本的にありません。つまり、その価値は「永遠」ということです。この「永遠」こそ土地の持つ最大の価値であるといえます。