つなぎ融資と分割融資

こんにちは、千葉・市原周辺の建売分譲住宅を仲介手数料無料でご案内しておりますクラシェル不動産です。

マイホームを購入するといっても、注文住宅と建売りやマンションでは住宅ローンの組み方が変わってきます。

一般的に住宅ローンは土地の上に建物が完成している状態で、土地と建物（マンションの場合は部屋のみ）のそれぞれに抵当権を設定することで融資が受けられます。

ところが、注文住宅のように先に土地を購入してから家を建てる場合、着工時には土地を自分が所有しておく必要があるので、まずは土地の代金を支払わなければならないのですが、その時点では住宅はまだ存在してないため、通常ですと住宅ローンを組むことはできません。

それではみんなどうしているのか？というと、「つなぎ融資」「分割融資」という方法で、土地代金や建築工事の着手金や中間金を支払っているんですね。

なんだか聞きなれない言葉で難しそうですが、住宅ローンと何が違うのか、どういう時に利用するのかについてご説明いたします。

つなぎ融資

つなぎ融資は、土地購入代金、建物の工事費用（着工金、中間金）を支払うためのローンの事で、建物が完成して住宅ローンの融資実行ができるまでの「つなぎ」として借りるお金で、簡単に言ってしまえば住宅ローンの前借りみたいなものです。

基本的に無担保で融資を受けられますが、金利は住宅ローンよりも高くなる場合がほとんどです。

建物が完成したら、つなぎ融資分と残代金の合計で住宅ローンを借りて、つなぎ融資のローン残高を返済します。そこから先は普通の住宅ローンです。

原則として、つなぎ融資とその後の住宅ローンは同じ銀行で組むことになります。

分割融資

分割融資は建物が完成する前に住宅ローンを申し込み、土地の引渡し時と建物完成時など2回に分けて融資を受ける方法です。通常この回数は2回までとなっていることが多いです。契約は住宅ローンの一部となるため、住宅ローンの金利が適用されます。

ただし、融資実行時に土地に対して抵当権を設定する必要があるため、住宅購入時の優遇税率が受けられず、登録免許税がやや割高になります。通常の抵当権の設定税率は0.4%で、住宅購入時の優遇税率は0.1%です。0.3%ほど割高になるので、例えば1000万円の土地なら3万円ほど余分にかかることになります。その他、融資実行ごと（契約の都度）に融資手数料がかかります。

また、一般的に建築費用を支払うタイミングは契約時、着工時、上棟時、完成時のように、何回かに分けられるので、分割融資の内容によっては、その途中においての支払いは自己資金で賄う必要があります。

つなぎ融資と分割融資のどちらを選ぶべきか

一概にどちらの方が良いという事は言えません。各銀行によって借入条件が異なるため、お客様によってメリット、デメリットが変わってきます。

確かにつなぎ融資は分割融資に比べて金利は高いものの、借入期間は建物が引き渡されるまでの間とそう長くはないため、登記費用や手数料等を考えるとそんなに差がないということもよくあることです。また、分割融資に対応している金融機関の数はあまり多くないので、ご自身のメインバンクでは取り扱っていないということも。

比較の際は、総支払額をチェックすることや、自己資金と融資実行のタイミングなどを踏まえたうえで判断しましょう。